Tài liệu Chiến lược kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Dịch vụ và Xây dựng Địa ốc Đất Xanh (Đất Xanh Group) từ năm 2012 đến năm 2020

HU
TE
CH
1 
CHIẾN LƯỢC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ 
PHẦN DỊCH VỤ VÀ XÂY DỰNG ĐỊA ỐC ĐẤT XANH (ĐẤT XANH 
GROUP) TỪ NĂM 2012 ĐẾN NĂM 2020. 
BUSINESS STRATEGY OF THE REAL ESTATE SERVICES 
COMPANY REAL ESTATE AND CONSTRUCTION DATXANH 
GROUP (DATXANH GROUP) FROM YEAR 2012 TO 2020 
TRƯƠNG MINH CHÁNH, TS. LÊ KINH VĨNH* 
Khoa Quản Trị Kinh Doanh, Đại học Kỹ Thuật Công Nghệ TP.HCM, Việt Nam 
Đại học Kỹ Thuật Công Nghệ TP.HCM 
TÓM TẮT 
Đề tài đúc kết lý luận kinh nghiệm trong lĩnh vực quản trị chiến lược kinh doanh bất động sản của 
Công ty Cổ Phần Địa Ốc Đất Xanh (ĐẤTXANH GROUP) thông qua việc phân tích tình hình áp dụng 
các chiến lược kinh doanh, tình hình triển khai thực hiện các chiến lược và các kết quả thu được thể 
hiện qua các số liệu báo cáo Từ thực trạng này sẽ cho chúng ta những đánh giá tổng quan và toàn 
diện về thành quả và tồn tại hạn chế trong công tác quản trị chiến lược kinh doanh của Công ty qua các 
mặt như: Chiến lược khác biệt hóa sản phẩm; Chiến lược phát triển thị trường; Chiến lược nâng cao 
năng lực cạnh tranh;Chiến lược hội nhập về phía sau; Chiến lược đa dạng hóa kinh doanh; Chiến lược 
liên doanh liên kết;Trên cơ sở đó, đề tài kết hợp vận cơ sở dụng lý luận về quản trị chiến lược nhằm 
tìm ra một số giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh nhằm lựa chọn áp dụng các chiến lược phù hợp 
với tình hình thực tế cho Công ty Cổ Phần Địa Ốc Đất Xanh (ĐẤTXANH GROUP) một cách hữu 
hiệu và cụ thể nhất. 
ABSTRACT 
Subject summarize theoretical experience in the strategic management field of real estate business in 
Real Estate Joint Stock Company Dat Xanh (Dat Xanh GROUP) through the analysis of using the 
business strategy, implementing the strategies and the results are shown in the 
figures reported ...From this fact will give us to assess the overview and comprehensive achievements 
and exist some limitations in the governance of the company’s business strategy, 
which offers strategies to suit the practical situation in business that are expressed through strategies 
such as:Strategic product differentiation;Market strategy development;Strategies to 
rove competitiveness; Integration strategy on the back; Strategy business diversification; Strategy 
joint –ventures.On this basis, subjects combined use rationale for management strategies to find 
some solutions to improve business performance in order to select the strategies applied in accordance 
with the actual situation in Real Estate Joint Stock Company Dat Xanh (Dat Xanh GROUP)-
 specific way and most effective. 
HU
TE
CH
2 
CƠ SỞ LÝ LUẬN 
Chiến lược là một chương trình hành động 
tổng quát để đạt được mục tiêu cụ thể. Nói đến 
chiến lược của một tổ chức nào đóngười ta 
thường nghĩ ngay đến việc tổ chức đó 
phải xác định mục tiêu muốn đạt tới là gì, cách 
thức thực hiện ra sao và phải đảm bảo cho nó 
những nguồn lực nào. 
Chiến lược bao gồm ba vai trò chính: 
+ Vai trò hoạch định 
+ Vai trò dự báo 
+ Vai trò điều khiển 
* Môi trường vĩ mô 
Việc phân tích môi trường vĩ mô giúp doanh 
nghiệp trả lời câu hỏi: Doanh nghiệp đang đối 
diện với những gì? 
- Yếu tố kinh tế 
- Yếu tố luật pháp và chính trị 
- Yếu tố xã hội 
- Những yếu tố tự nhiên 
- Các yếu tố công nghệ và kỹ thuật 
- Yếu tố quốc tế 
* Môi trường vi mô 
Việc phân tích môi trường vi mô giúp doanh 
nghiệp có cách nhìn khái quát mìnhđang ởđâu 
vàDoanh nghiệp đang sở hữu gì? 
- Đối thủ cạnh tranh tiềm năng 
- Đối thủ cạnh tranh hiện tại 
- Khách hàng 
- Nhà cung cấp 
- Sản phẩm thay thế 
CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ ĐỊA 
ỐC ĐẤT XANH (DATXANH GROUP)
2003. 
: 27 Đinh Bộ Lĩnh, p
. 
. 
. 
TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG KINH DOANH 
CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ ĐỊA 
ỐC ĐẤT XANH (DATXANH GROUP) 
Giai đoạn 2007 -2011 gặp nhiều biến động do 
ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế toàn cầu, 
nhưng hoạt động kinh doanh của Đất Xanh 
Group vẫn đạt kết quả khả quan 
1: Đồ thị biểu diễn doanh thu, chi phí, lợi nhuận trước thuế của Đất Xanh Group 
HU
TE
CH
3 
trường Long An và có kế quả đáng kể. 
PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH KINH DOANH 
CủA ĐấT XANH GROUP 
1/ Môi trường bên ngoài 
Từ những phân tích, nhận định về môi trường 
vĩ mô như: Môi trường kinh tế, môi trường 
chính trị pháp luật, môi trường dân số lao 
động, môi trường văn hóa xã hội, môi trường 
công nghệ, hội nhập ở Thành Phố Hồ Chí 
Minh và môi trường vi mô như:
T XANH GROUP, các 
chuyên gia trong ngành. 
Bảng 2.6: Ma trận đánh giá môi trường bên ngoài của Đất Xanh Group 
STT CÁC YẾU TỐ BÊN NGOÀI 
MỨC ĐỘ 
QUAN 
TRỌNG 
PHÂN 
 LOẠI 
TỔNG 
ĐIỂM 
1 GDP tăng 0.1 3 0.3 
2 Thu nhập bình quân đầu người tăng 0.2 4 0.8 
3 Sức mua của người tiêu dùng tăng 0.15 3 0.45 
4 Gia tăng khách du lịch 0.05 3 0.15 
5 Lãi suất, thị trường tài chính 0.1 1 0.1 
6 Môi trường chính trị, pháp luật ổn định 0.05 3 0.15 
7 Việt Nam gia nhập WTO 0.05 3 0.15 
8 Đầu tư nước ngoài trực tiếp 0.1 3 0.3 
9 Thủ tục pháp lý triển khai dự án 0.1 2 0.2 
10 Tình hình lạm phát 0.05 2 0.1 
11 Kinh doanh bất động sản có tính chất chu kỳ 0.05 3 0.15 
 Tổng 1 2.85 
Nhận xét:
XANH G
cũng như tối thiểuhoá những nguy cơ có thể có 
mối đe doạ bên ngoài ở mức trên trung bình. 
Qua ma trận với mức phân loại là 4,3 công ty 
đã vận dụng tốt cơ hội là nền kinh tế Việt Nam 
đang trên đà tăng trưởng mạnh kéo theo đó là 
sự gia tăng GDP, thu nhập bình quân đầu 
người và sức mua của người tiêu dùng tăng. 
Điều chú ý là thủ tục pháp lý triển khai các dự 
án, các thủ tục này thay đổi liên tục, công ty 
cần phải theo dõi và liên tục cập nhật các thủ 
tục mới để thực hiện cho đúng rút ngắn thời 
gian triển khai thực hiện dự án. 
Lãi suất thị trường liên tục 
ROUP trong tương 
lai. 
HU
TE
CH
4 
GROUP: 
+ Môi trường văn hoá , lối sống có những biến 
đổi lớn theo hướng gia tăng, hoàn thiện dẫn 
đến nhu cầu nhà ở đặc biệt là căn hộ chung cư 
tăng lên. 
+ Làn sóng đầu tư nước ngoài trực tiếp tăng 
mạnh trong thời gian gần đây kéo theo nhu cầu 
về văn phòng, cũng như đất đai để làm nhà 
xưởng tăng cao. 
+ Lượng khách du lịch đến thành phố Hồ Chí 
Minh tăng đều trong những năm vừa qua và 
được dự báo tăng trong các năm tới mang đến 
sự gia tăng về nhu cầu khách sạn cao cấp để 
lưu trú, các trung tâm mua sắm lớn tầm cỡ 
quốc tế. 
Cơ hội: 
+ Việt Nam là một quốc gia có tình hình chính 
trị rất ổn định, tạo điều kiện thuận lợi thu hút 
vốn đầu tư vào Việt Nam. 
+ Nền kinh tế th ành phố Hồ Chí Minh đang 
trên đà tăng trưởng cao. Thunhập và mức sống 
của người dân ngày càng tăng cao kéo theo 
nhu cầu về nhà ở, căn hộ cao cấp, nhu cầu mua 
sắm tại các trung tâm thương mại hiện đại, 
sang trọng tăng nhanh. 
+ Thành phố Hồ Chí Minh là thành phố đông 
dân nhất nước, đây là một thị trường đầy tiềm 
năng về nhu cầu nhà ở, căn hộ và các cơ sở vật 
chất, dịch vụ. Nhu cầu về các sản phẩm bất 
động sản, đặc biệt là dòng sản phẩm bất động 
sản cao cấp trong thời gian tới là rất lớn. 
+ Quá trình hộ i nhập quốc tế của Việt Nam 
mang lại cho công ty những cơ hội tiếp cận với 
những công nghệ về thiết kế, thi công xây 
dựng, quản lý dự án mới, rút ngắn thời gian thi 
công, giảm chi phí. 
+ Một số chính sách về giao dịch, quản lý hành 
chính liên quan đến bất động sảnđược cải thiện 
làm cho thị trường bất động sản lạnh mạnh 
hơn. 
+ Quá trình hội nhập quốc tế cũng dẫn đến sự 
cạnh tranh gay gắt đến từ các tập đoàn kinh 
doanh bất động sản lớn trên thế giới đang xâm 
nhập vào thị trường Việt Nam. 
+ Các chính sách, pháp lý chưa đồng bộ, đặc 
biệt trong quản lý xây dựng cũng như các văn 
bản quy phạm pháp luật về đất đai còn rất 
nhiều bất cập, chồng chéo nhau gây khó khăn 
cho doanh nghiệp khi triển khai thực hiện dự 
án. 
Nguy cơ: 
+ Tình hình lạm phát tăng cao, thị trường t ài 
chính tiền tệ, ngân hàng có nhiều biến động, 
gây khó khăn cho việc huy động vốn. 
+ Hoạt động kinh doanh bất động sản có tính 
chất chu kỳ 
2/ môi trường bên trong 
HU
TE
CH
5 
Ma trận đánh giá môi trường bên trong được 
tác giả lập từ những phân tích, tổng hợp nêu 
trê
. 
Bảng 2-9 
STT CÁC YẾU TỐ BÊN TRONG 
MỨC ĐỘ 
QUANTRỌNG 
PHÂN 
 LOẠI 
TỔNG 
ĐIỂM 
1 Cơ cấu bộ máy tổ chức 0,05 2 0,10 
2 Nguồn nhân lực trình độ cao 0,10 3 0,30 
3 Chất lượng sản phẩm 0,10 4 0,40 
4 Khả năng tài chính của công ty 0,15 2 0,30 
5 Uy tín sản phẩm của công ty 0,20 3 0,60 
6 Hoạt động Marketing 0,10 1 0,10 
7 Tinh thần làm việc của nhân viên 0,05 3 0,15 
8 Ứng dụng công nghệ hiện đại 0,10 4 0,40 
9 Quan hệ tốt với các đối tác 0,05 3 0,15 
10 Năng lực quản lý, tầm nhìn chiến lược 0,10 3 0,30 
 Tổng cộng 1,00 2,80 
Nhận xét:
, nhằm giúp các nhà 
quản trị chiến lược có thể xác định được năng 
lực của công ty. 
 Với tổng số điểm là 2,80 được đánh 
giá ở mức trung bình.
4 là ứng 
dụng công nghệ hiện đại, tạo ra được những 
sản phẩm bất động sản chất lượng cao cấp, 
Ban Giám Đốc có năng lực quản lý và tầm 
nhìn chiến lược. Tuy nhiên 
GROUP vẫn còn một số điểm yếu cần phải có 
giải pháp, cần hỗ trợ như hoạt động Marketing, 
khả năng huy động tài chính. Đồng thời củng 
cố lại bộ máy tổ chức cũng như là quan tâm 
hơn nữa đến công tác đào tạo, xây dựng nguồn 
nhân lực về lâu dài cho công ty. 
Điểm mạnh
+ Khả năng sinh lãi cao, năng lực tài 
chính tốt, rủi ro tài chính thấp. 
: 
+ Trang thiết bị làm việc hiện đại, cao 
cấp, ứng dụng công nghệ thông tin vào công 
việc quản lý. 
+ Nguồn nhân lực công ty có trình độ 
cao, kinh nghiệm. 
+ Tài chính lành mạnh, hàng năm đều có 
các kiểm toán tham gia. 
HU
TE
CH
6 
+ Khả năng huy động được nguồn vốn 
lớn để triển khai thực hiện dự án. 
+ Quan hệ với các cơ quan ban ngành 
nhà nước, đối tác rất tốt. 
+ Ban Giám đốc công ty có năng lực 
quản lý, có tầm nhìn chiến lược. 
XANH GROUP đạt chất lượng cao cấp thật sự, 
được khách hàng đánh giá cao, là kiểu mẫu 
cho các công ty khác. 
Điểm yếu
+ Cơ cấu tổ chức chưa hoàn thiện, chưa 
đáp ứng được yêu cầu công việc thực tế phát 
sinh. 
: 
+ Chưa có bộ p hận Marketing để thực 
hiện công tác nghiên cứu thị trường, chăm sóc 
khách hàng. 
+ Không có chính sách đào tạo, phát 
triển trình độ nguồn nhân lực, thay thế các 
chuyên gia nước ngoài. 
+ Khả năng huy động vốn từ nhiều 
nguồn, kênh khác nhau để triển khai thực hiện 
dự án.
Tổng hợp phân tích SWOT và các chiến lược 
SWOT 
O: Những cơ hội 
1.Việt Nam là một quốc gia có tình hình chính trị rất ổn định. 
2. Nền kinh tế thành phố Hồ Chí Minh đang trên đà tăng trưởng cao. 
Thu nhập và mức sống của người dân ngày càng tăng. 
.. 
tăng lên. 
5. Làn sóng đầu tư nước ngoài trực tiếp tăng mạnh. 
6. Lượng khách du lịch đến thành phố Hồ Chí Minh tăng đều. 
7. Công nghệ mới về thiết kế, thi công xây dựng, quản lý dự án. 
8. Một số chính sách về giao dịch, quyền sở hữu bất động sản được cải 
thiện. 
T: Những nguy cơ 
1. Quá trình hội nhập quốc tế 
cũng dẫn đến sự cạnh tranh gay 
gắt đến từ các tập đoàn kinh 
doanh bất động sản lớn trên thế 
giới. 
2. Các chính sách pháp l ... O KINH TẾ - KỸ THUẬT: 
5 bộ -Báo cáo kinh tế - kỹ thuật là dự án đầu tư thuộc các đối tượng sau đây (Quy 
định tại NĐ 16/CP và TT 08/2005/TT-BXD ngày 06/5/2005 của Bộ XD): 
- Công trình xây dựng cho mục đích tôn giáo; 
- Công trình cải tạo, sửa chữa, nâng cấp, xây dựng mới trụ sở cơ quan có tổng mức đầu 
tư dưới 3 tỷ đồng; 
-Các dự án hạ tầng xã hội có tổng mức đầu tư dưới 7 tỷ đồng sử dụng vốn ngân sách 
không nhằm mục đích kinh doanh, phù hợp với quy hoạch phát triển KT-XH, quy 
hoạch XD và đã có chủ trương đầu tư hoặc đã được bố trí trong kế hoạch đầu tư hàng 
năm. 
- Công trình xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo sử dụng vốn ngân sách (không thuộc các 
trường hợp nêu trên) phù hợp với quy hoạch phát triển KT-XH, quy hoạch XD, đã có 
chủ trương đầu tư và rõ hiệu quả đầu tư, có tổng mức đầu tư dưới 5 tỷ đồng. 
Nội dung văn bản, tài liệu của 01bộ hồ sơ Báo cáo KT-KT gồm: 
1 Tờ trình của Chủ đầu tư gửi Chủ tịch UBND tỉnh và Sở Kế hoạch và Đầu tư (Nội 
dung Tờ trình theo đúng mẫu tại phụ lục số 4 kèm theo Thông tư số 08/2005/TT-BXD 
ngày 06/5/2005 của Bộ Xây dựng). Kèm theo: Biên bản nghiệm thu hồ sơ báo cáo 
kinh tế - kỹ thuật giữa Chủ đầu tư và cơ quan tư vấn; Hồ sơ năng lực và tư cách pháp 
nhân của cơ quan tư vấn. 
2 Chủ trương cho lập dự án đầu tư của cấp có thẩm quyền (đầy đủ nội dung theo quy 
định). 
3 Văn bản thẩm định thiết kế bản vẽ thi công và dự toán của các cơ quan có chức năng 
được phân công thẩm định theo các trường hợp sau đây: 
a) Đối với Báo cáo kinh tế - kỹ thuật sử dụng vốn Ngân sách Nhà nước có mức vốn 
đầu tư từ 500 triệu đồng trở lên: Các Sở (hoặc ngành) được phân công theo QĐ của 
UBND tỉnh. 
b) Đối với Báo cáo kinh tế - kỹ thuật sử dụng vốn Ngân sách Nhà nước có mức vốn 
đầu tư dưới 500 triệu đồng thì áp dụng một trong ba trường hợp:- Chủ đầu tư tự thẩm 
định (nếu có chức năng và đủ năng lực theo quy định của pháp luật);- Thuê tổ chức tư 
vấn có chức năng và đủ năng lực theo quy định của pháp luật thẩm định;- Thuê các Sở 
được phân công theo QĐ của UBND tỉnh thẩm định. 
HU
TE
CH
4 Các văn bản, số liệu cập nhật về bồi thường giải phóng mặt bằng, phương án tổng 
thể về tái định cư 
5 Văn bản thẩm định của tổ chức cho vay vốn (nếu có) đối với Báo cáo kinh tế - kỹ 
thuật có sử dụng vốn vay về phương án tài chính, phương án trả nợ và chấp thuận cho 
vay. 
6 Các văn bản cần thiết khác: 
6.1. Văn bản của cơ quan trực tiếp quản lý Chủ đầu tư về nội dung Báo cáo kinh tế - 
kỹ thuật. 
6.2. Các văn bản có giá trị pháp lý xác nhận tư cách pháp nhân của Chủ đầu tư: Quyết 
định thành lập đối với đơn vị hành chính sự nghiệp; Giấy chứng nhận Đăng ký kinh 
doanh đối với doanh nghiệp. 
6.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc cho thuê đất (đối với Báo cáo kinh tế - 
kỹ thuật của Chủ đầu tư đã được cấp, giao hoặc cho thuê đất) hoặc văn bản giới thiệu 
địa điểm, thoả thuận cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền (đối với Báo cáo kinh tế 
- kỹ thuật của Chủ đầu tư chưa được cấp, giao hoặc cho thuê đất). 
6.4. Các thoả thuận, hợp đồng, hiệp định và văn bản khác liên quan đến Báo cáo kinh 
tế - kỹ thuật (nếu có). 
7 Văn bản của Chủ đầu tư đề xuất tổ chức thực hiện quản lý dự án (Ban quản lý dự án) 
- nếu có; kèm theo hồ sơ năng lực của Ban quản lý dự án. 
8 Hồ sơ Báo cáo kinh tế - kỹ thuật (bao gồm phần thuyết minh, phần thiết kế bản vẽ thi 
công và dự toán) đã được hoàn chỉnh theo nội dung chủ trương lập dự án đầu tư và kết 
luận của cơ quan chủ trì thẩm định. 
C/ DANH MỤC CÁC DỰ ÁN PHẢI TRÌNH DUYỆT BÁO CÁO ĐÁNH GIÁ TÁC 
ĐỘNG MÔI TRƯỜNG. 
(Theo Thông tư 490/1998/TT-BKHCNMT ngày 29/4/1998 của Bộ Khoa học Công 
nghệ- Môi trường) 
1. Công trình nằm trong hoặc kế cận các khu vực nhậy cảm về môi trường, các khu bảo tồn 
thiên nhiên, khu du lịch, di tích văn hoá, lịch sử có tầm cỡ quốc gia và quốc tế. 
2. Quy hoạch: 
2.1. Phát triển vùng; 2.3. Đô thị; 
2.2. Phát triển ngành; 2.4. Khu Công nghiệp/Khu chế xuất; 
HU
TE
CH
3. Về dầu khí: 
3.1. Khai thác; 3.3. Vận chuyển; 
3.2. Chế biến; 3.4. Kho xăng dầu (dung tích từ 20.000m3 trở lên); 
4. Nhà máy luyện gang thép, kim loại mầu (công suất từ 100.000tấn sản phẩm/năm trở lên) 
5. Nhà máy thuộc da (từ 10.000tấn sản phẩm/năm trở lên), 
6. Nhà máy Dệt nhuộm (từ 20 triệu m vải/năm trở lên), 
7. Nhà máy sơn (công suất từ 1000T sản phẩm/năm), chế biến cao su (công suất từ 
10.000T sản phẩm/năm). 
8. Nhà máy đường (công suất từ 100.000 T mía/năm trở lên), 
9. Nhà máy chế biến thực phẩm (công suất từ 1000T sản phẩm/năm), 
10. Nhà máy đông lạnh (công suất từ 1000T sản phẩm /năm), 
11. Nhà máy Nhiệt điện (công suất từ 200MW trở lên). 
12. Nhà máy bột giấy và giấy (công suất từ 40.000 tấn bột giấy/năm trở lên), 
13. Nhà máy xi măng (công suất từ 1 triệu tấn xi măng/năm trở lên). 
14. Khu du lịch, giải trí (diện tích từ 100 ha trở lên). 
15. Sân bay. 
16. Bến cảng (cho tàu trọng tải từ 10.000DWT trở lên). 
17. Đường sắt, đường ô tô cao tốc, đường ô tô (thuộc cấp I đến cấp III theo tiêu chuẩn 
TCVN 4054-85) có chiều dài trên 50km. 
18. Nhà máy thuỷ điện( hồ chứa nước từ 100 triệu m3 nước trở lên). 
19.Công trình thuỷ lợi (tưới, tiêu, ngăn mặn... từ 10.000ha trở lên). 
20. Xử lý chất thải (khu xử lý nước thải tập trung công suất từ 100.000m3/ngày đêm trở 
lên; bãi chôn lấp chất thải rắn). 
21. Khai thác khoáng sản, vật liệu xây dựng (tổng khối lượng khoáng sản rắn và đất đá từ 
100.000m3/năm trở lên). 
22. Lâm trường khai thác gỗ (tất cả). 
23. Khu nuôi trồng thuỷ sản (diện tích từ 200ha trở lên). 
24. Sản xuất, kho chứa và sử dụng hoá chất độc hại (tất cả). 
25. Lò phản ứng hạt nhân (tất cả). 
HU
TE
CH
Phụ lục 8: Dự đoán về thị trường bất động sản 2012 
Tại hội thảo “Dự đoán táo bạo về thị 
trường bất động sản 2012” được tổ chức 
ngày 16/2, ông Marc Townsend, Tổng 
giám đốc điều hành CBRE Vietnam nhận 
định: mức giá nhà ở tại Hà Nội trong năm 
2012 sẽ chững lại và đi ngang, tương 
đồng với xu hướng tại Tp.HCM trong vài 
năm trở lại đây và đầu tư vào bất động 
sản vẫn không dành cho những người 
“yếu tim”. 
Nhận định này được củng cố bởi các dẫn chứng cho thấy số căn chung cư còn tồn 
đọng tại Hà Nội từ năm 2011 vào khoảng 16.500 căn, trong khi số căn dự kiến chào 
bán mới trong năm 2012 lên tới 22.000 căn. Như vậy, tổng số căn hộ được chào bán 
trong năm nay là 38.500 căn. Với số lượng này, phải mất 3 năm thị trường mới hấp thụ 
nổi. 
Ông Marc Townsend phân tích: thực tế cho thấy trong năm 2011, doanh số bán hàng 
một số dòng ô tô tăng mạnh so với năm 2010, chứng tỏ người tiêu dùng Việt Nam vẫn 
còn tiền để chi tiêu. Song trước tình hình thị trường bất động sản trầm lắng hiện nay, 
mọi người lại chỉ đứng ngoài theo dõi khiến thị trường này vẫn khan hiếm dòng tiền. 
Ngoài ra, giá vàng đang ở mức kỷ lục, chỉ khi nào giá vàng có dấu hiệu sụt giảm thì 
mọi người sẽ lại chuyển lợi nhuận từ kênh đầu tư vàng sang đầu tư bất động sản. Mặc 
dù bất động sản vẫn được coi là một kênh đầu tư hấp dẫn nhưng các nhà đầu tư cũng 
ngày càng thận trọng hơn khi đầu tư vào lĩnh vực này. 
Tỷ lệ bán căn hộ thành công tại Hà Nội trong 2011 giảm đáng kể so với các năm trước 
(45% so với 80-100%). Trong năm nay, phân khúc nhà ở có mức giá phải chăng với 
Số căn hộ dự kiến chào bán mới tại Hà 
Nội trong năm 2012 lên tới 22.000 căn.
HU
TE
CH
giá dưới 21 triệu đồng/m2, hướng đến tầng lớp trung lưu ngày càng đông đảo sẽ sôi 
động nhất. 
Song nhìn chung, thị trường nhà ở còn khó khăn, giá bán sẽ tiếp tục giảm. Các dự án 
đã chào bán sẽ nỗ lực thu hồi vốn càng sớm càng tốt. Nhiều chủ đầu tư sẽ giảm lợi 
nhuận kỳ vọng khoảng 15-20% bằng cách giảm giá bán trực tiếp trên sản phẩm. Bên 
cạnh đó, nhà đất tại các dự án cộng đồng dân cư khép kín riêng biệt và các dự án căn 
hộ hạng sang trong trung tâm thành phố vẫn bán tốt. 
Mặc dù Việt Nam được đánh giá là điểm đến ưa thích thứ 11 của các công ty đa quốc 
gia luân chuyển nhân sự vào năm 2013, nhu cầu thuê căn hộ của các công ty này sẽ 
vẫn rất cao trong vòng 3 năm tới, nhưng do thị trường căn hộ bán tiếp tục khó khăn 
nên lĩnh vực căn hộ dịch vụ cho thuê cũng sẽ gặp khó trong năm 2012. 
Năm 2011, nguồn cung phân khúc này đạt 2.400 căn, đến năm nay sẽ là 3.000 căn. 
Với khu vực phía Tây, công suất cho thuê chỉ đạt dưới 50% do nguồn cung lớn bổ 
sung. 
Về mảng thị trường mặt bằng bán lẻ, ông Townsend lưu ý rằng các trung tâm thương 
mại tại Hà Nội sẽ ngày càng có sự phân hóa về vị trí dù khu vực trung tâm thành phố 
dự kiến không có trung tâm thương mại mới đi vào hoạt động. Việc Tràng Tiền Plaza 
mở cửa trở lại sẽ làm thay đổi diện mạo mặt bằng bán lẻ tại vị trí đẹp nhất trung tâm 
thành phố, kết nối với khu vực tập trung các thương hiệu hạng sang tại sảnh bán lẻ của 
khách sạn Metropole, xuống đến trung tâm thương mại Viencom Center. 
Trong khi đó, các trung tâm thương mại tại các vị trí ngoài trung tâm, đặc biệt là 
những dự án mới sẽ phải cạnh tranh mạnh mẽ hơn để giành khách thuê. Khách thuê 
nhỏ sẽ không tích cực mở rộng quy mô, thậm chí còn có kế hoạch thu hẹp lại, cộng với 
nguồn cung lớn tiếp tục được bổ sung trong năm 2012 sẽ khiến phân khúc mặt bằng 
bán lẻ tại Hà Nội cạnh tranh gay gắt hơn và làm tăng diện tích trống. 
Tương tự, thị trường văn phòng trong năm 2012 cũng sẽ chứng kiến tỷ lệ diện tích 
HU
TE
CH
trống lớn. Phần lớn nguồn cung mới đến từ khu vực phía Tây. Trong năm 2011, thị 
trường này đã đón nhận 128.000 m2 diện tích mới từ khu vực này, khiến tỷ lệ trống 
tăng lên mức kỷ lục 48% tại khu vực phía tây và 27% trên toàn thị trường. 
Để lấp đầy diện tích trống lớn và khoảng diện tích 200.000 m2 tiếp tục bổ sung trong 
năm 2012 từ khu vực phía Tây, giá thuê văn phòng dự báo sẽ giảm hơn nữa để thuyết 
phục khách hàng thay đổi và mở rộng văn phòng. Năm 2012, thị trường sẽ tiếp tục 
thuộc về khách thuê. 
Với lĩnh vực khách sạn, trong năm 2011, tổng cung khách sạn 4-5 sao tại Hà 
Nội đạt 5.530 phòng nhưng công suất chỉ đạt 51-55%, sang năm 2012-2013, tổng cung 
sẽ tăng lên thành 6.594 phòng. Với nguồn cung này, tỷ lệ trống khách sạn cũng lớn. 
Các nhà quản lý khách sạn trong nước sẽ tiếp tục có nhiều động thái trong hoạt động 
mua bán, sáp nhập, trong khi các nhà quản lý quốc tế vẫn giữ mối quan tâm lâu dài 
đến thị trường Hà Nội. 
Ông Townsend nhấn mạnh: “12 tháng qua, chúng ta đã chứng kiến hoạt động M&A 
gia tăng tại Việt Nam, với một số giao dịch đáng chú ý có sự tham gia của các nhà đầu 
tư nước ngoài. Chúng tôi tin rằng những giao dịch này sẽ mở đường cho nhiều hoạt 
động M&A hơn nữa trong một vài năm tới, trong đó có năm 2012. Thêm vào đó, lần 
đầu tiên trên thị trường xuất hiện các thương vụ mua bán tài sản do chủ đầu tư gặp khó 
khăn về thanh khoản. Với những ai đã bỏ tiền đầu tư thì mức giá hiện nay được coi là 
quá thấp, còn đối với những nhà đầu tư muốn gia nhập thị trường thì đây lại là cơ hội 
để mua tại mức giá thực. Chúng tôi tin rằng tất cả những yếu tố này sẽ giúp thúc đẩy 
lượng vốn FDI vào Việt Nam trong năm 2012”. 
 (Theo Vneconomy)