Luận văn Hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án xây dựng khu chung cư cao tầng cao cấp 15-17 phố Ngọc Khánh

Luận văn tốt nghiệp Tài chính doanh nghiệp 41 
B 
Hoàng Công Hưng 1
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP 
KHOA 
TÀI CHÍNH DOANH NGHIỆP 
Đề tài: “Hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án 
xây dựng khu chung cư cao tầng cao cấp 15 – 17 phố 
Ngọc Khánh ”. 
Luận văn tốt nghiệp Tài chính doanh nghiệp 41 
B 
Hoàng Công Hưng 2
Lời mở đầu 
 Trong giai đoạn hiện nay, với sự phát triển mạnh mẽ của đô thị hoá. 
áp lực dân số ngày một gia tăng đang là một câu hỏi cần được giải đáp 
không chỉ đối với nhân dân Thủ đô nói riêng mà còn là vấn đề của đất nước 
ta hiện nay. Trước vấn đề bức thiết này, chính quyền thành phố đã có những 
giải pháp phù hợp với quy hoạch phát triển chung của đô thị cũng như nâng 
cao đời sống vật chất tinh thần của nhân dân. Một trong những giải pháp đó 
là việc xây dựng các khu chung cư cao tầng ven nội đô như khu chung cư hồ 
Linh Đàm, khu chung cư Định Công. 
 Và hiện nay, dưới sự chỉ đạo của UBND thành phố Hà Nội và Sở Du 
Lịch Hà Nội, công ty Du Lịch Thăng Long đã lập dự án xây dựng khu chung 
cư cao tầng cao cấp để bán tại số 15 – 17 phố Ngọc Khánh. Dự án sẽ được 
bắt đầu đi vào xây dựng vào cuối năm 2003. Dự án thể hiện sự tự tin và tính 
sáng tạo trong việc phát huy nội lực của công ty. khẳng định khả năng kinh 
doanh, góp phần nhanh chóng đưa nền kinh tế của đất nước phát triển vững 
mạnh. 
 Tuy nhiên, dự án này có thực hiện được hay không. Điều đó còn tuỳ 
thuộc vào kết quả của công tác thẩm định tính khả thi của dự án. Dù chỉ một 
vài sai lầm hay sơ suất nhỏ trong thẩm định cũng có thể dẫn đến những 
quyết định sai lầm của công ty và kết quả đáng tiếc là không thể tránh khỏi. 
 Do vậy, trong quá trình thực tập tại công ty, với ý thức về tính phức 
tạp cũng như tầm quan trọng trong công tác thẩm định tài chính dự án, em 
đã quyết định lựa chọn đề tài: 
 “Hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án xây dựng khu 
chung cư cao tầng cao cấp 15 – 17 phố Ngọc Khánh ”. 
 Trên cơ sở hệ thống hoá các lý luận cơ bản liên quan đến thẩm định 
tài chính dự án đầu tư, công tác thẩm định tài chính dự án xây dựng và đưa 
ra những thành công, hạn chế và kiến nghị, chuyên đề gồm ba chương 
Luận văn tốt nghiệp Tài chính doanh nghiệp 41 
B 
Hoàng Công Hưng 3
Chương 1: Cơ sở lý luận về công tác thẩm định tài chính dự án của doanh 
nghiệp 
Chương 2: Thực trạng công tác thẩm định tài chính dự án xây dựng khu 
chung cư cao tầng cao cấp 15 – 17 Ngọc Khánh của công ty Du lịch Thăng 
Long. 
Chương 3: Một số giải pháp góp phần hoàn thiện công tác thẩm định tài 
chính dự án xây dựng khu chung cư cao tầng cao cấp 15-17 phố Ngọc 
Khánh. 
 Do trình độ lý luận và nhận thức còn hạn chế, thời gian thực tập có 
hạn nên bài viết của em khó có thể tránh khỏi những sai sót. Em rất mong 
nhận được sự giúp đỡ của các thầy cô giáo, ban lãnh đạo và các cô chú, anh 
chị ở công ty Du Lịch Thăng Long để bài viết của em hoàn thiện hơn. 
 Em xin cảm ơn cô giáo, Phó giáo sư - Tiến sỹ Lưu Thị Hương trường 
Đại Học Kinh Tế Quốc Dân và các cô chú ở công ty Du Lịch Thăng Long 
đã giúp đỡ và tạo điều kiện tốt cho em hoàn thành đề tài nghiên cứu này. 
 Em xin chân thành cảm ơn! 
Luận văn tốt nghiệp Tài chính doanh nghiệp 41 
B 
Hoàng Công Hưng 4
Chương 1 
Cơ sở lý luận về công tác thẩm định tài chính 
dự án đầu tư của doanh nghiệp 
1.Tổng quan về dự án đầu tư của doanh nghiệp: 
1.1. Khái niệm dự án đầu tư 
Đầu tư theo nghĩa rộng nhất là quá trình sử dụng vốn đầu tư nhằm duy trì 
tiềm lực sẵn có hoặc tạo ra tiềm lực lớn hơn cho sản xuất, kinh doanh dịch 
vụ và sinh hoạt đời sống. Đối với nền kinh tế hoạt động đầu tư là một hoạt 
động nhằm tạo ra và duy trì hoạt động của các cơ sở vật chất, kĩ thuật của 
nền kinh tế. Đối với các cơ sở sản xuất kinh doanh, hoạt động đầu tư nhằm 
tăng thêm cơ sở vật chất – kỹ thuật hiện có, là điều kiện để phát triển sản 
xuất kinh doanh. Hoạt động đầu tư được thể hiện tập trung qua việc thực 
hiện các dự án đầu tư. 
Dự án đầu tư có thể được xem xét từ nhiều góc độ: 
 Về mặt hình thức: Dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một 
cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch để 
đạt được những kết quả và thực hiện những mục tiêu nhất định trong tương 
lai. 
 Về bản chất: Dự án đầu tư là một tập hợp những đề xuất có liên quan 
đến việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất 
định nhằm đạt sự tăng trưởng về số lượng hoặc duy trì, cải tiến, nâng cao 
chất lượng của sản phẩm hoặc dịch vụ trong khoảng thời gian xác định. 
 Trên góc độ quản lý: Dự án đầu tư là một công cụ quản lý việc sử 
dụng vốn đầu tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế, xã hội 
trong thời gian dài. 
 Trên góc độ kế hoạch hoá: Dự án đầu tư là một công cụ thể hiện kế 
hoạch chi tiết của một công cuộc đầu tư sản xuất kinh doanh, phát triển kinh 
tế xã hội làm tiền đề cho các quyết định đầu tư và tài trợ. 
Luận văn tốt nghiệp Tài chính doanh nghiệp 41 
B 
Hoàng Công Hưng 5
 Các dự án đầu tư là đối tượng cho vay trung và dài hạn chủ yếu của 
các ngân hàng. ở một quốc gia đang phát triển như Việt Nam các dự án đầu 
tư đóng vai trò quan trọng trong việc thực hiện chiến lược phát triển kinh tế 
xã hội của đất nước. Các chủ dự án thường không đủ vốn để các doanh 
nghiệp thực hiện các dự án đầu tư mở rộng sản xuất, đầu tư theo chiều sâu 
và các dự án đầu tư mới phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh của 
doanh nghiệp. 
1.2. Đặc điểm của dự án đầu tư: 
Một dự án đầu tư có một số đặc trưng chủ yếu sau: 
- Có mục tiêu, mục đích cụ thể 
- Có một hình thức tổ chức xác định (một cơ quan cụ thể) để thực hiện 
dự án. 
- Có nguồn lực để tiến hành hoạt động của dự án (vốn lao động, công 
nghệ...). 
- Có một khoảng thời gian nhất định để thực hiện mục tiêu dự án. 
1.3. Phân loại dự án đầu tư: 
a. Phân loại theo nguồn vốn: gồm 
- Dự án đầu tư bằng nguồn vốn trong nước. 
- Dự án đầu tư có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). 
- Dự án đầu tư có nguồn vốn viện trợ của nước ngoài (ODA). 
* Phân loại theo lĩnh vực đầu tư: gồm dự án sản xuất kinh doanh, dịch 
vụ, phát triển cơ sở hạ tầng, văn hoá xã hội... 
* Phân loại theo thẩm quyền quyết định hoặc cấp giấy phép đầu tư: 
- Đối với đầu tư trong nước chia thành 3 loại A, B, C. 
Dự án nhóm A do thủ tướng chính phủ quyết định. Dự án nhóm B, C do 
Bộ trưởng, Thủ trưởng các cơ quan ngang bộ, các cơ quan trực thuộc chính 
phủ, UBND cấp tỉnh (và thành phố trực thuộc TW) quyết định. 
- Đối với đầu tư nước ngoài gồm 3 loại A, B và loại được phân cấp cho 
các địa phương. 
Luận văn tốt nghiệp Tài chính doanh nghiệp 41 
B 
Hoàng Công Hưng 6
* Phân theo hình thức thực hiện: dự án BTO, BOT, BT... 
Việc phân loại dự án đầu tư theo cách nào cũng mang đến tính chất 
tương đối và quy ước. Một dự án đầu tư được xếp vào nhóm này hay nhóm 
khác là tuỳ thuộc vào mục đích, phạm vi và yêu cầu nghiên cứu xem xét. 
Một dự án đầu tư có thể được đưa vào thực hiện phải trải qua những 
giai đoạn nhất định. Các giai đoạn kế tiếp nhau trong quá trình hình thành và 
vận hành dự án tạo thành chu kỳ của dự án đầu tư. 
1.4. Các giai đoạn hình thành và thực hiện dự án: 
 Một dự án đầu tư từ khi hình thành đến khi kết thúc thường trải qua 
các giai đoạn sau: 
 Giai đoạn 1: Chuẩn bị đầu tư bao gồm các hoạt động chính sau: 
 + Nghiên cứu cơ hội đầu tư, sản phẩm của bước này là báo cáo kỹ 
thuật về cơ hội đầu tư. 
 +Nghiên cứu tiền khả thi: Lựa chọn một cách sơ bộ khả năng đầu tư 
chủ yếu từ cơ hội đầu tư. Sự chọn lựa căn cứ vào các vấn đề sau: 
- Phù hợp với chính sách phát triển kinh tế của Đảng và nhà nước. 
- Có thị trường tiêu thụ và khả năng cạnh tranh. 
- Xem xét nguồn tài chính dự án. 
- Phù hợp khả năng tài chính của chủ đầu tư. 
 +Nghiên cứu khả thi: Sản phẩm của bước này là báo cáo khả thi (hay 
luận chứng kinh tế kỹ thuật), đây là báo cáo đầy đủ nội dung cần phải làm 
của một dự án nói chung và dự án đầu tư nói riêng. theo quan điểm của 
người lập dự án đầu tư trên cơ sở phân tích các nhân tố ảnh hưởng. Đây là 
giai đoạn sàng lọc cuối cùng các quan điểm của người lập dự án và khẳng 
định tính khả thi của dự án và tạo cơ sở cho các nhà đầu tư ra quyết định đầu 
tư. 
 + Thẩm quyền ra quyết định đầu tư: 
 Sau khi dự án đã được chuẩn bị kỹ càng, có thể tiến hành thẩm định 
một cách độc lập, xem xét toàn bộ các mặt của dự án để đánh giá xem dự án 
Luận văn tốt nghiệp Tài chính doanh nghiệp 41 
B 
Hoàng Công Hưng 7
có thích hợp và khả thi hay không trước khi bỏ ra một chi phí lớn. Nếu qua 
thẩm định cho thấy dự án mang tính khả thi cao thì có thể bắt đầu đầu tư vào 
dự án. 
Giai đoạn 2: Giai đoạn thực hiện đầu tư. 
 Đây là giai đoạn cụ thể hoá nguồn hình thành vốn đầu tư và triển khai 
thực hiện dự án đầu tư. Giai đoạn này gồm những công việc sau: 
 + Khảo sát, thiết kế, dự toán. 
 + Đấu thầu ký hợp đồng giao thầu. 
 + Thi công xây lắp công trình 
 + Chạy thử và bàn giao. 
Giai đoạn 3: Vận hành và khai thác. 
 Đây là giai đoạn đưa công trình bào hoạt động để chính thức đưa sản 
phẩm ra tiêu dùng trên thị trường 
Đánh giá dự án: 
 Đây là giai đoạn đánh giá việc thực hiện dự án đầu tư và các ảnh 
hưởng của nó. Các nhà phân tích sẽ xem xét lại một cách có hệ thống các 
yếu tố làm nên thành công hay thất bại của dự án để áp dụng tốt hơn vào các 
dự án trong tương lai. Đánh giá không chỉ được tiến hành khi dự án kết thúc, 
mà nó còn là công cụ quản lý dự án khi nó đang hoạt động, có thể tiến hành 
đánh giá một vài lần trong suốt chu kỳ của dự án. 
 Trong các giai đoạn trên thì giai đoạn 1 có ý nghĩa và vai trò cực kỳ 
quan trọng, nó là cơ sở cho việc triển khai dự án ở các giai đoạn sau, quyết 
định thành công hay thất bại của dự án. Trong giai đoạn này, thẩm định dự 
án được xem như một yêu cầu không thể thiếu và là cơ sở để ra quyết định 
đầu tư. 
2. công tác Thẩm định tài chính dự án của doanh nghiệp 
2.1.Khái niệm về thẩm định tài chính dự án đầu tư 
 Thẩm định tài chính dự án đầu tư là việc xem xét, đánh giá các 
bảng dự trù tài chính, trên cơ sở đó xác định các luồng lợi ích và chi phí tài 
Luận văn tốt nghiệp Tài chính doanh nghiệp 41 
B 
Hoàng Công Hưng 8
chính của dự án, so sánh các luồng lợi ích tài chính này trên cơ sở đảm bảo 
nguyên tắc giá trị thời gian của tiền với chi phí và vốn đầu tư ban đầu để đưa 
ra kết luận về hiệu quả tài chính của dự án và mức độ rủi ro của dự án để có 
thể khắc phục kịp thời. 
2.2 Sự cần thiết phải thẩm định tài chính dự án đầu tư 
Đối với doanh nghiệp, việc đầu tư vào dự án là một hoạt động nghiệp 
vụ, là một phương thức kinh doanh thu lợi nhuận, nhưng hoạt động này 
cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Thông thường, các dự án có thời hạn dài, vốn đầu 
tư lớn. Vì vậy, việc thẩm định tài chính cho dự án đầu tư của doanh nghiệp 
là rất cần thiết. Mục tiêu cuối cùng của việc thẩm định tài chính là trả lời câu 
hỏi: dự án có hiệu quả tài không? Dự án có hiệu quả thì doanh nghiệp mới 
đảm bảo được khả năng thu hồi vốn, trả lãi vay, thực hiện được mụ ... 
mặt bằng 
 1.300.000.000 1.300.000.000 
4 Phụ thu phí hạ tầng 2.708.538.400 2.585.054.400 123.484.000 
LuËn v¨n tèt nghiÖp Tµi chÝnh doanh nghiÖp 41 B 
Hoµng C«ng H­ng 89 
5 Lệ phí cấp đất cấp phép 10.000.000 10.000.000 
6 Quảng cáo tiếp thị 677.134.600 646.263.600 30.871.000 
 Cộng III.1 5.019.438.531 4.852.191.801 167.246.730 
III.2 Giai doạn thực hiện đầu tư 
1 Chi phí khởi công công trình 
tạm tính 0.03%(GTCT+TB) 
 48.452.706 46.512.243 1.940.463 
2 Chi phí khảo sát xây dựng 
(tạm tính) 
 450.000.000 450.000.000 
3 Chi phí bảo hiểm công trình 
và thiết bị 
 487.331.806 467.927.177 19.404.629 
4 Chi phí thiết kế công trình 2.312.575.882 2.207.144.066 105.431.815 
5 Bảo hiểm thiết kế 115.628.794 110.357.203 5.271.591 
6 Lập hồ sơ mời thầu xây lắp, 
phân tích đánh giá hồ sơ dự 
thầu xây lắp 
 73.943.098 70.571.985 3.371.113 
7 Thẩm định hồ sơ mời thầu xây 
lắp, phân tích đánh giá hồ sơ 
dự thầu xây lắp 
 14.896.961 
14.217.799 679.162 
8 Giám sát thi công xây dựng 917.652.810 875.816.431 41.836.379 
9 Lập hồ sơ mời thâù mua sắm 
thiết bị, phân tích đánh giá hồ 
sơ dự thầu thiết bị 
 26.799.318 26.799.318 
10 Thẩm định hồ sơ mời thâù xây 
lắp, phân tích đánh giá hồ sơ 
dự thầu TB 
 2.061.486 2.061.486 
11 Giám sát thi công lắp đặt TB 45.352.692 45.352.692 
LuËn v¨n tèt nghiÖp Tµi chÝnh doanh nghiÖp 41 B 
Hoµng C«ng H­ng 90 
12 Chi phí ban quản lý dự án 
phần xây lắp 
 683.841.457 652.664.687 31.176.770 
13 Chi phí ban quản lý dự án 
phần thiết bị 
 58.587.845 58.587.845 
14 Chi phí thẩm định thiết kế kỹ 
thuật 
 67.036.352 63.980.096 3.056.229 
15 Chi phí thẩm định tổng dự 
toán 
 59.587.845 56.871.197 2.716.648 
16 Chi phí kiểm định chất lượng 
công trình 
 129.207.217 124.032.649 5.174.568 
17 Chi phí nén tĩnh + TN cọc 1.000.000.000 1.000.000.000 
 Cộng III.2 6.493.267.997 6.273.208.631 220.059.366 
III.3 Giai đoạn kết thúc xây dựng 
đưa dự án vào sử dụng 
18 Chi phí lập hồ sơ hoàn công 231.257.588 220.714.407 10.543.182 
19 Chi phí thẩm tra, phê duyệt 
quyết toán vốn đầu tư xây 
dựng công trình 
 129.207.217 124.032.649 5.174.568 
20 Chi phí thu dọn vệ sinh công 
trình, tổ chức nghiệm thu, 
khánh thành và bàn giao công 
trình tạm tính 0.03% 
 48.452.706 46.512.243 1.940.463 
21 Quản lý, đào tạo, vận hành 677.134.600 646.263.600 30.871.000 
22 Duy tu bảo dưỡng 2.708.538.400 2.585.054.400 123.484.000 
 Cộng III.3 3.794.590.511 3.622.577.299 172.013.212 
D Dự phòng phí 17.036.741.704 16.363.389.773 673.351.931 
LuËn v¨n tèt nghiÖp Tµi chÝnh doanh nghiÖp 41 B 
Hoµng C«ng H­ng 91 
 Tổng cộng 187.404.158.743 179.997.287.504 7.406.871.239 
 Thuê đất trong 50 năm 3.252.200.000 3.252.200.000 
 Trả lãi vay ngân hàng 6.219.000.000 6.219.000.000 
 Tổng cộng 196.875.358.743 189.468.487.504 7.406.871.239 
Bảng phân bổ vốn đầu tư theo mục tiêu sử dụng 
(Đơn vị : triệu đồng) 
STT Mục tiêu sử dụng Diện 
tích 
sàn 
(m2) 
Diện 
tích 
sàn 
căn hộ 
Vốn XL 
nhà 
Kỹ 
thuật 
hạ 
tầng 
Thiết 
bị 
điều 
hoà 
Than
g 
máy 
Thiết 
bị 
khác 
(nước
, cứu 
hoả) 
Chi 
khác 
Dự 
phòng 
Cộng 
Vốn đầu 
tư Triệu 
đồng 
Tỷ 
trọng 
% 
1 Nhà ở cao tầng 36.934 126.741 2.512 2.490 8.020 9.124 14.748 16.363 179.997 
1.1 Tầng hầm làm nơi để xe, 
khu kỹ thuật điện, nước NO 
1.826 6.266 124 451 729 757 8.327 
1.2 Tầng 1,2 khu công cộng cho 
thuê mặt bằng 
6.224 21.358 423 2.490 500 1.537 2.485 2.879 31.673 
1.3 Tầng 3-12,15,18 căn hộ ở 28.884 99.117 1.964 7.520 7.135 11.534 12,727 139.997 
 Tổng cộng 36.934 126.741 2.512 2.490 8.020 9.124 14.748 16.363 179.997 0 
 Trong đó 
1 Vốn đầu tư nhà ở (1.3+1.1) 30.710 22.400 105.383 2.089 0 7.520 7.586 12.263 13.484 148.324 82.404 
 - Để bán 21.497 15.680 73.768 2.089 0 5.264 5.310 8.584 9.501 104.516 70.46 
 - Chuyển giao thành phố 
(30%) 
9.213 6.720 31.615 0 2.256 2.276 3.679 3.983 43.808 29.54 
2 Vốn đầu tư CTCC cho thuê 6.224 21.358 423 2.490 500 1.537 2.485 2.879 31.673 17.596 
LuËn v¨n tèt nghiÖp Tµi chÝnh doanh nghiÖp 41 B 
Hoµng C«ng H­ng 92 
(1.2) 
(Nguồn số liệu từ phòng tài chính kế toán công ty du lịch Thăng Long) 
Bảng tính các chỉ tiêu tài chính 
(Đơn vị tính: triệu đồng) 
STT Diễn giải 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 
I Tổng thu (A) 172.174 0 78.825 90.079 3.270 4.359 4.359 4.359 4.359 4.359 
1 Doanh thu 128.366 0 52.541 72.556 3.270 4.359 4.359 4.359 4.359 4.359 
2 TP thanh toán cho đầu tư 
quỹ nhà TP 
43.808 26.285 17.523 
II Tổng chi (B) 189.848 7.385 75.126 105.16
9 
2.167 2.401 2.315 2.213 2.097 1.981 
1 Đầu tư 179.997 7.277 74.052 98.669 0 
2 Chi phí vận hành 0 0 0 689 787 787 787 787 787 
3 Trả lãi vay Ngân hàng 310 620 1.472 1.174 812 684 535 364 194 
4 Thuế VAT phải nộp -201 455 727 254 350 350 350 350 350 
5 Thuế thu nhập DN 0 0 4.301 50 453 494 541 596 651 
B Chênh lệch thu chi thuần -7.385 3.699 -15.090 1.102 1.958 2.045 2.146 2.262 2.378 
C Chênh lệch thu cộng dồn -7.385 -3.977 -19.067 -17.964 -16.006 -13.961 -11.815 -9.553 -7.175 
(Nguồn số liệu từ phòng tài chính kế toán công ty du lịch Thăng Long) 
Các chỉ tiêu Tài chính 
Thời gian thu hồi vốn : 8.5 năm 
LuËn v¨n tèt nghiÖp Tµi chÝnh doanh nghiÖp 41 B 
Hoµng C«ng H­ng 93 
NPV : 4.647 triệu đồng 
IRR : 10.85% 
(Tỷ lệ chiết khấu 8.52%): 
 Bảng tính các chỉ tiêu tài chính 
 (Đơn vị : triệu đồng) 
STT Diễn giải 2011 Mỗi năm từ 2012 
đến 2015 
2016 Mỗi năm từ 2017 
đến 2055 
I Tổng thu (A) 4.904 4.904 4.904 4.904 
1 Doanh thu 4.904 4.904 4.904 4.904 
2 TP thanh toán cho đầu tư 
quỹ nhà TP 
II Tổng chi (B) 2.105 2.068 6.595 2.068 
1 Đầu tư 4.527 
2 Chi phí vận hành 803 803 803 803 
3 Trả lãi vay Ngân hàng 54 
4 Thuế VAT phải nộp 398 398 398 398 
5 Thuế thu nhập DN 849 866 866 866 
B Chênh lệch thu chi thuần 2.800 2.837 -1.690 2.837 
C Chênh lệch thu cộng dồn -4.375 6.972 5.282 16.629 
 (Nguồn số liệu từ phòng tài chính kế toán công ty du lịch Thăng Long) 
LuËn v¨n tèt nghiÖp Tµi chÝnh doanh nghiÖp 41 B 
Hoµng C«ng H­ng 94 
 Chú ý: năm 2016, 2026, 2036, 2046 mỗi năm đều có một khoản đầu tư 4.527 triệu đồng 
Bảng tính doanh thu 
 (Đơn vị: Triệu đồng) 
 Diễn giải Tổng DT 
sàn căn hộ/ 
DTSD(m2) 
Đơn 
giá 
Thành 
tiền 
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 
 Bán nhà ở cao tầng theo giá chỉ 
đạo đảm bảo kinh doanh 
7,840 7.76 60.813 25.541 35.271 
 Năm 2003: Tạm ứng 60% 
 Năm 2004: Thanh toán nốt 40% 
 Bán nhà ở cao tầng theo giá thị 
trường 
7,840 8.20 64.284 26.999 37.285 
 Năm 2003: Tạm ứng 60% 
 Năm 2004: Thanh toán nốt 40% 
 Cho thuê mặt bằng khối công 
cộng 
4,979 1.0944 5.449 3.270 4.359 4.359 4.359 
 Năm đầu huy động 60% DT 
LuËn v¨n tèt nghiÖp Tµi chÝnh doanh nghiÖp 41 B 
Hoµng C«ng H­ng 95 
 5 năm sau huy động 80% 
 Các năm sau huy động 90% 
 Cộng doanh thu 0 52.541 72.556 3.270 4.359 4.359 4.359 
(Nguồn số liệu từ phòng tài chính kế toán công ty Du Lịch Thăng long) 
Bảng tính doanh thu 
 (Đơn vị: Triệu đồng) 
 Diễn giải 2009 2010 2011 2012 2013 .......... 2052 2053 2054 2055 
 Bán nhà ở cao tầng theo giá chỉ 
đạo đảm bảo kinh doanh 
 Năm 2003: Tạm ứng 60% 
 Năm 2004: Thanh toán nốt 40% 
 Bán nhà ở cao tầng theo giá thị 
trường 
 Năm 2003: Tạm ứng 60% 
 Năm 2004: Thanh toán nốt 40% 
 Cho thuê mặt bằng khối công 
cộng 
4.359 4.359 4.359 4.359 4.359 4.359 4.359 4.359 4.359 
 Năm đầu huy động 60% DT 
 5 năm sau huy động 80% 
LuËn v¨n tèt nghiÖp Tµi chÝnh doanh nghiÖp 41 B 
Hoµng C«ng H­ng 96 
 Các năm sau huy động 90% 
 Cộng doanh thu 4.359 4.359 4.359 4.359 4.359 4.359 4.359 4.359 4.359 
(Nguồn số liệu từ phòng tài chính kế toán công ty Du Lịch Thăng long) 
Chương trình vay và trả nợ vốn vay (Đơn vị : triệu 
đồng) 
STT Nội dung Tổng Năm 2002 Năm 2003 Năm 2004 Năm 2005 Năm 2006 
 Tháng 
1-6 
Tháng 
6-12 
Tháng 
1-6 
Tháng 
6-12 
Tháng 
1-6 
Tháng 
6-12 
Tháng 
1-6 
Tháng 
6-12 
Tháng 
1-6 
Tháng 
6-12 
1 Nhu cầu vay trong quý 
 Nợ đầu kỳ 0 0 7.277 7.277 7.277 17.277 17.277 17.277 10.277 10.277 
 Vay trong kỳ 0 7.277 0 0 10000 0 0 0 0 0 
 Vốn vay cộng dồn 0 7.277 7.277 7.277 17.277 17.277 17.277 17.277 10.277 10.277 
2 Trả trong kỳ 0 0 0 0 0 0 0 7000 0 1500 
 Trả gốc 12.277 7000 1500 
3 Nợ gốc chuyển sang 0 7.277 7.277 7.277 17.277 17.277 17.277 10.277 10.277 8.777 
4 Lãi phải trả 6.219 0 310 310 310 736 736 736 438 438 734 
(Nguồn số liệu từ phòng tài chính kế toán công ty du lịch Thăng Long) 
Chương trình vay và trả nợ vốn vay (Đơn vị : triệu đồng) 
STT Nội dung Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 
LuËn v¨n tèt nghiÖp Tµi chÝnh doanh nghiÖp 41 B 
Hoµng C«ng H­ng 97 
 Tháng 
1-6 
Tháng 
6-12 
Tháng 
1-6 
Tháng 
6-12 
Tháng 
1-6 
Tháng 
6-12 
Tháng 
1-6 
Tháng 
6-12 
Tháng 
1-6 
Tháng 
6-12 
1 Nhu cầu vay trong quý 
 Nợ đầu kỳ 8.777 8.777 7.277 7.277 5.277 5.277 3.277 3.277 1.277 1.277 
 Vay trong kỳ 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 
 Vốn vay cộng dồn 8.777 8.777 7.277 7.277 5.277 5.277 3.277 3.277 1.277 1.277 
2 Trả trong kỳ 0 1500 0 2000 0 2000 0 2000 0 1.277 
 Trả gốc 1500 2000 2000 2000 1.277 
3 Nợ gốc chuyển sang 8.777 7.277 7.277 5.277 5.277 3.277 3.277 1.277 1.277 0 
4 Lãi phải trả 374 310 310 225 225 140 140 54 54 0 
(Nguồn số liệu từ phòng tài chính kế toán công ty du lịch Thăng Long) 
Dòng tiền 
(Đơn vị : triệu đồng) 
 Diễn giải 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 
I Dòng tiền vào 7.277 78.826 100.079 10.270 4.359 4.359 4.359 4.359 4.359 
1 Doanh thu 128.366 0 52.541 72.566 3.270 4.359 4.359 4.359 4.359 4.359 
2 Vốn đtư nhà TP 43.808 26.285 17.523 0 
3 Vốn vay 17.277 7.277 0 10.000 0 
4 Vốn tự có 7000 
II Dòng tiền ra 7.277 74.161 99.743 14.189 3.765 3.901 4.315 4.213 4.097 
1 Đầu tư 179.997 7.277 74.052 98.669 0 0 0 0 0 0 
2 Chi phí vận hành 0 0 0 689 787 787 787 787 787 
3 Trả lãi vay NH 6.219 310 620 1.472 1.174 812 684 535 364 
4 Trả gốc vay 17.277 7000 1.500 1500 2000 2000 2000 
5 VAT phải nộp -201 455 727 254 350 350 350 350 
LuËn v¨n tèt nghiÖp Tµi chÝnh doanh nghiÖp 41 B 
Hoµng C«ng H­ng 98 
6 Thuế TNDN 0 0 4301 50 453 494 541 596 
III Dòng vào-dòng ra 0 4.665 336 -3.920 594 458 45 146 262 
(Nguồn số liệu từ phòng tài chính kế toán công ty du lịch Thăng long) 
Các chỉ tiêu tài chính: 
NPV: 5.572 triệu đồng. 
IRR : 11,27%. 
Thời gian thu hồi vốn: 8 năm 
Dòng tiền 
(Đơn vị : triệu đồng) 
 Diễn giải 2011 2012 .............. 2016 ............ 2052 2053 2054 2055 
I Dòng tiền vào 4.904 4.904 4.904 4.904 4.904 4.904 4.904 
1 Doanh thu 
2 Vốn đtư nhà TP 
3 Vốn vay 
4 Vốn tự có 
II Dòng tiền ra 3.275 2.105 6.595 2.068 2.068 2.068 2.068 
1 Đầu tư 0 0 4.527 0 0 0 0 
2 Chi phí vận hành 803 803 803 803 803 803 803 
LuËn v¨n tèt nghiÖp Tµi chÝnh doanh nghiÖp 41 B 
Hoµng C«ng H­ng 99 
3 Trả lãi vay NH 194 54 0 0 0 0 0 
4 Trả gốc vay 1277 
5 VAT phải nộp 350 398 398 398 398 398 398 
6 Thuế TNDN 651 849 866 866 866 866 866 
III Dòng vào-dòng ra 1.630 2.800 -1.690 2.837 2.837 2.837 2.837 
(Nguồn số liệu từ phòng tài chính kế toán công ty du lịch Thăng long)